Ця Програма має на меті створення організаційних, матеріально-економічних засад системного виконання ремонтно-будівельних робіт, пов'язаних з підтриманням, відновленням або поліпшенням експлуатаційних показників багатоквартирних житлових будинків, що перебувають в управлінні комунальних підприємств, ремонтом, заміною або відновленням несучих або огороджувальних конструкцій, інженерного обладнання будинків, утеплення будинків (стін, міжпанельних швів, панелей, горищ), встановлення та заміну вікон, вхідних дверей та віконно-балконних конструкцій, реконструкцію будинкових електричних мереж та сходового освітлення, мереж теплопостачання, а також виконання інших заходів з енергозбереження та благоустрою.

Виконання заходів Програми передбачають максимальне залучення коштів співвласників житлових будинків до утримання власного майна у поєднанні з механізмами співфінансування вартісних робіт коштом міського бюджету чи комунальних підприємств-управителів.

1. 1.    Ключові проблеми

Станом на 01.11.2015 р. на балансі комунальних управляючих компаній  знаходиться 1211 будинків.

При цьому, значна частина мешканців проживають у п’яти- та дев’ятиповерхових будинках міста.

Важливим аспектом реалізації Програми є встановлення факту власності житлового будинку, як цілісного комплексу. Поширена думка про те, що будинок у якому є приватизовані квартири, але який залишається на балансі комунальних експлуатуючих організацій, залишається у власності територіальної громади.

Втім, Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» говорить, що всі приміщення загального користування та обладнання таких будинків є спільною сумісною вартістю власників квартир.

Відсутність правовстановлюючих документів на спільне майно чи нестворення юридичної особи – об’єднання співвласників – не має наслідком будь-якої зміни статусу такого майна.

«Допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир». (Рішення КС України від 02.03.2004 р.)

Таким чином, власники мають право і повинні нести витрати з утримання належного їм майна.

«Співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах. До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком» (Ст. 10  ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).

«Власник зобов'язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом». (Ст. 322 ЦКУ).

«Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав» (Ст. 382 ЦКУ).

«Утримання приватизованих квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках здійснюється за рахунок коштів їх власників згідно з Правилами користування приміщеннями жилих будинків та прибудинкових територій, які затверджуються Кабінетом Міністрів України, незалежно від форм власності на них». (Ст. 10 ЗУ «Про приватизацію державного житлового фонду»).

«Громадяни, які мають в приватній власності жилий будинок (квартиру), зобов'язані забезпечувати його схоронність, провадити за свій рахунок поточний і капітальний ремонт, утримувати в порядку придомову територію.

Безгосподарне утримання громадянином належного йому будинку (квартири) тягне за собою наслідки, передбачені Цивільним кодексом Української РСР.» (Ст. 151 Житлового кодексу Української РСР)

Загальний стан житлового фонду можна оцінити як задовільний. Близько десяти будинків мають статус аварійних або перебувають у стадії оцінки визнання аварійними.

Кожен другий будинок потребує реконструкції будинкових мереж, кожен третій ліфт потребує ремонту чи заміни, близько 50 дахів перебувають у незадовільному стані.

Фінансування капітальних ремонтів житлового фонду з боку міського бюджету щороку протягом останніх років здійснювалось на високому рівні, що дало змогу значно модернізувати та покращити стан житлового фонду міста Івано-Франківська.

Втім, з огляду на рівень доходів громадян остаточне перенесення всіх видатків з утримання належного їм майна видається передчасним. Значна частина громадян не готова до цього не лише фінансово, але й морально.

Чинне законодавство передбачає можливість певного фінансування таких робіт за участі бюджету.

«Держава подає громадянам, які мають в приватній власності жилі будинки (квартири), допомогу в їх ремонті та благоустрої. Ремонт будинків (квартир), що належать громадянам, за їх бажанням може провадитися підприємствами побутового обслуговування населення». (Ст. 153 Житлового кодексу Української РСР).

Відповідні положення  були імплементовано і в місцеві нормативи. Зокрема, участь громадян у фінансуванні поточних та капітальних ремонтів передбачена рішенням Івано-Франківської міської ради «Про комплексну програму реформування та розвитку житлово-комунального господарства міста Івано-Франківська на 2010-2015 роки “Реформи, порядок, розвиток”» від 24.02.2011 р. № 71-VII.

З метою забезпечення участі власників приміщень, квартир або кімнат у співфінансуванні поточних та капітальних ремонтів (реконструкції, модернізації), що проводяться у багатоквартирних житлових будинках м. Івано-Франківська 13 сесія міської ради прийняла Положення про дольову участь у поточному та капітальному ремонтах від 22.08.2011 р. №357-13, а 36 сесія міської ради прийняла Положення про дольову участь  співвласників у поточному та капітальному ремонтах житлових будинків м. Івано-Франківська  від 06.06.2013 р.  № 1122-36.

Реалізація вимог цього Положення успішно тривала у 2012-2015  роках.

Разом з тим, наявний стан проблеми енергоспоживання і енергозбереження потребує комплексного вирішення. Україна – країна, з надзвичайно високим рівнем енергозатрат, викликаним незбалансованою структурою енергоспоживання та нераціональним використанням енергії.

Основні проблеми енергетичного сектору:

– високий рівень енергоємності, значна залежність від імпортного газу, нафти і ядерного палива, низька ефективність використання енергії;

– місцеві (власні) природні джерела енергії обмежені запасами вугілля, нафти та газу, невеликими запасами гідроресурсів і значними запасами низькоякісного урану.

За оцінками як вітчизняних, так і закордонних експертів, потенціал економії електроенергії в будинках і спорудах дорівнює 50 – 65%, а теплової енергії – близько 50%.

Враховуючи загальну кількість будинків і споруд та питомі витрати енергії на їх теплозабезпечення, необхідно приділяти величезну увагу теплоізоляції та енергозбереженню. Наприклад, витрати на опалення 1 м2 у Німеччині й України за діючими нормами відносяться як 1:1,6, а фактично –  як 1: 3.

До економії витрат ресурсів і зниження тепловтрат, у першу чергу, слід віднести енергозбереження у споживачів, системах теплопостачання, опалення, вентиляції і кондиціювання повітря. Вирішення цього завдання пов'язане із здійсненням комплексу інженерно-технічних заходів, головними з яких є: збільшення термічного опору огороджувальних конструкцій будинків через:

 –перехід на нові конструктивні рішення з урахуванням підвищених вимог у частині опору теплопередачі конструкцій;

 – розроблення нових технічних рішень з підвищення теплоефективності зовнішніх стін.

Важлива роль у енергетичній модернізації належить теплоізоляційним роботам з реконструкції будинків старої забудови, пов'язаними з нанесенням на стіни будинків додаткових теплоізоляційних шарів, підвищення теплозахисту вікон і балконних дверей до сучасних вимог щодо теплозахисту.

1. 2.     Організаційні засади

Виходячи зі свого статусу, вимог законодавства виконанням заходів з енергетичної модернізації багатоквартирних житлових будинків займаються визначені в установленому порядку управителі будинків, а також виконавці послуг з ремонту приміщень, будинків, споруд.

Заходи передбачають зокрема:

2.1.  планування заходів щодо енергозбереження і модернізації, а також сталого функціонування наданого в управління об’єкта житлового фонду;

2.2. ведення передбаченої законодавством звітності, а також технічної документації щодо стану, утримання, експлуатації та ремонту будинків;

2.3. проведення планових та позапланових оглядів об’єктів управління;

2.4.  встановлення технічного стану багатоквартирних житлових будинків, визначення обсягів робіт щодо поточного та капітального ремонту будинків;

2.5.  визначення обсягу робіт з підготовки жилих будинків до експлуатації у весняно-літній і осінньо-зимовий періоди;

2.6.  проведення заходів щодо енергозбереження та модернізації;

2.7.  визначення виконавця робіт з поточного та капітального ремонтів, підготовка та/чи оцінка проектно-кошторисної документації, протоколів намірів, інших встановлених документів;

2.8. організацію роботи з співвласниками житлового будинку;

2.9.  звітність та інформування щодо проведених заходів, робіт.

1. 3.    Матеріально-економічні засади

Приймання, утримання житлових будинків та прибудинкових територій як цілісних майнових комплексів здійснюється відповідним управителем, якщо інше не встановлено власником.

Утримання житлових будинків та прибудинкових територій здійснюється коштом співвласників багатоквартирних житлових будинків в межах встановлених комунальних тарифів, а також за рахунок інших, передбачених Програмою джерел.

1. 4.    Фінансування програми

Фінансування Програми здійснюється шляхом поєднання бюджетних та приватних інвестицій. Джерелами фінансування є, зокрема:

– кошти міського бюджету, виділені через відповідних розпорядників;

– власні кошти управителів житлового фонду комунальної власності (в т.ч. отримані як власні надходження чи через формування статутних капіталів);

– кошти пайової участі забудівників;

– кошти співвласників та наймачів об’єктів житлового фонду (квартир, кімнат в гуртожитку та нежитлових приміщень);

– спонсорські кошти та інші джерела.

Залучення небюджетних коштів відбувається на договірних умовах. Кошти можуть надходити:

– через відкриття управителем спеціального накопичувального рахунку;

– цільовим переказом відповідним підрядним та постачальним організаціям.

Джерелами поповнення власних коштів управителів є кошти статутного капіталу, доходи, отримані від надання послуг, трансферти, кошти будинкових фондів.

Кошти співвласників квартир та квартиронаймачів залучаються, як правило, на умовах співфінансування з іншими інвесторами, в порядку, передбаченому для співфінансування поточних та капітальних ремонтів житлового фонду.

1. 5.  Очікувані результати

Реалізація Програми дозволить підвищити якість та безпечність проживання мешканців міста, залучити позабюджетні кошти до утримання житлового фонду, сприятиме енергоефективності та теплозбереженню.